楼市,你所坚持的常识可能是错的

2019年03月12日 18时49分来源:幸福家关注“幸福家网络”微信公众号xfj100了解更多精彩内容

我忽然觉得应该和大家再来分享下我的观点,这大概是很多人最关心的关于买房的几个问题了

房地产这个行业,其实人们谈论起来也挺有趣的

不管是七大姑还是八大姨,东边的老王还是西边的老李,大家都可以聊的兴高采烈,但真正有过实操的可能根本就没几个

但是正是因为大家都在谈,所以每个人都把自己弄的好像很懂的样子

这就是这个行业很诡异的地方,太多的人在故弄玄虚

从某种程度看,其实就是这个行业还没有办法被人充分认知的体现

就像在中国还有10亿人没有坐过飞机一样,我估计也还有同等规模的人对房产是没有任何认知的

或者说是认知结构和构建顺序发生了偏移的

我经常被一些热点问题反复洗涤,问的多了,我忽然觉得应该和大家再来分享下我的观点,这大概是很多人最关心的关于买房的几个问题了

 

01

2017年的时候我让一个朋友买房,跟他说他们那个城市的房价调整已经到位了

现在出手从大概率上看已经没有什么问题了,然后他支支吾吾的不应声,说他前阵子看到马云的一句话

“8年后房价如葱”

也正是因为他笃信马云,认为房价一定会降,所以他放弃了一个本来都已经准备去认筹的新盘

结果2年过去了,他当初看中的新盘价格已经涨了60%,他悔恨不已,于是前几天给我发来了这么一句话,马云怎么会这么说


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首先各位一定要记得一句话,就是土地是稀缺的

特别是一二线城市还有三四线城市的核心地段的房子,都始终会处于供不应求的状态

为什么这么说

因为房子不仅是那四堵墙,房子就像魔术师一样,可以变幻出大量的衍生物品,比如学区,比如医疗资源,比如户籍等等

而这些东西,都将深深影响我们的下一代,我们的现状以及我们的老年

当前中国房地产的存量是300亿平米,换句话说每个人大约是30平

从某种程度上看,这样的人均面积对于房地产而言,总量绝对是够了

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要知道,我们在还没有房改前,人均面积差不多只有5平,然后慢慢到了10平米到了15平米,房子从总量上看,当下确实已经不稀缺了

但是,那只是从总量上看,当前社会资源的供给始终是处于紧缺状态的

你一定要知道,我们买房子,买的并不是房子本身,更重要的是买的是房子的背后代表的利益资源

庞大的人口总量总是在往好的城市不断的聚集,其实也就意味着好的城市好的资源一定始终是处于稀缺状态的

而在短期内,拥有房产就等于拥有大量资源这样的事实是不会发生改变的

因此,好的城市以及核心地段的房产价格始终会保持上扬的价格

这从本质上看是供需关系决定的,并没有什么太深的大道理

 

 

02

另外一点虽然很基本,但也是挺重要的

是关于贷款买房的


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对于这个问题,其实我始终挺无奈的

因为不少我的小伙伴包括长辈们买房都不喜欢贷款或是贷的额度都非常少

我在这里引用我的一个小伙伴前几天发我的微信,觉得全款买房子才赚钱,贷款要还利息什么的,到时候卖出去也不怎么赚钱

我经常会纠正他们说,并且始终很坚定的督促他们用足杠杆向银行贷款借钱

因为这很可能是你能享受到的最好的长期低息借款政策了

哪怕现在很多地方银行已经把房贷利率在基准利率的基础上上浮了20%或是25%,我认为也是划算的

长期贷款本身就是对于通胀的一种对冲

在任何一个国家,保持一定程度的通胀是有利于刺激经济社会的发展的

而货币的贬值,从全球范围看也是一种必然的趋势,目前美元的购买力相比于二十年前,就已经贬了80%多了

 

我们可以假设如果回到1998年:

当时上海的均价刚刚突破3000元,位于闵行的西郊龙柏城市花园的售价是4168元每平,如果按照100平计算,三成首付,贷款30年,你每月仅需还款1539元

20年过去,你还会觉得每个月还款1500多元会有压力吗?

我甚至怀疑你会很后悔自己贷的太少了


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当然,除了冲抵通胀外,房贷还有杠杆撬动的作用

还是上面那套房子,你可以假设当时老王用了全款买了这套房,隔壁的老李只是付了三成的首付

但他直接买了三套房,20年过去了,现在这套房产已经涨到了5.2万/平,老王净赚478万,涨了大概12倍

反观老李,三套房产带来的增值是1400多万

哪怕扣除这些年的利息,也有差不多1300多万,差不多涨了32倍,一套变三套,其实就是杠杆的作用

因此,房子是唯一一个可以贷款30年买的东西,我们要珍惜这来之不易的红利

 

03

“目前中国的房价泡沫太厉害了,你看看房价收入比就知道了”,这是很多小伙伴跟我说的一句话

通常意义上所谓的房价收入比,就是住房总价比上一个地区的家庭可支配收入


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什么意思?如果对照上面的表格,也就是说,一个家庭想要在深圳买一套标准大小的房子需要37.3年

在三亚需要46.6年,在北京需要36.1年,在上海需要30.3年,在厦门需要30.9年

如果从这个角度看,房价显然是高的

在回答这个问题之前,我想先提一下房产圈两个大佬之间前几年有关房价的争论,谢国忠和任志强,前者是看空派,后者是看多派

当然,事实结果是任大炮赢了,前期跟着他买房的网友都感恩戴德家庭和睦

网上有个段子说的就是跟着任大炮有肉吃,跟着谢国忠可能连汤都喝不起了

作为前摩根士丹利董事总经理,谢国忠对于股市和经济的判断都是非常精准的

但唯独在房价这件事上,貌似弄的有些狼狈,最根本的原因可能就是他在房价收入比这个概念上出现的误读

房价收入比应该是:房价是对未来中高收入的反应

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请注意,我在这里面提到了两个词,一个是未来,一个是中高收入。

如果从这个角度和概念进去切进去来理解的话,我们就能解释很多事情

如果你还不能理解,你可以想象成股票,其实从本质上看,房价跟股价是一样的

某上市公司当前股票的价格其实是包含了对未来预期的一个价值的,反应了投资者对于该公司未来的信心程度

为什么投资者会买苹果公司或是亚马逊公司的股票,就是对他们的未来发展充满了信心

我们经常说的一句话,你买一个城市的房子,其实就是买了这座城市的股票

你觉得这个城市经济发展是有希望,未来有上涨预期,才会购买,对吧,本质上看其实就是这个道理

好了,另外一个概念就是中高收入

随着城市化进程的不断推进,并不是所有人都有机会购买房子

房子是卖给中高收入的,低收入阶层的住房需求很可能就是通过租赁市场来解决的

我们如果对比纽约、香港、东京等发达的城市,这些发达城市的租赁比差不多都在55%-60%左右

从他们发展的现状看,我们也能大致看到我们未来要发展的重点方向

这其实就是解释了为什么最近几年我们看到政府层面在大力发展租赁市场

北京和上海等一线城市用于公共租赁的土地面积也在每年递增的现状

同样的居住需求,对于不同人群,未来满足的方式也会是不同的

 

04

我之前说过,买房子一定要多交一些至少买过2套房子以上的朋友,应该多听听他们的建议

第一次买房很多人都是误打误撞,但是但凡想要第二次买房的

这些人一定或多或少的会从自己第一次买房的过程中总结一些方法论,可期其中的某一点,就会对你有少许帮助

对于买房这事,我们最不能做的就是固步自封,认为自己的观点肯定就是对的,一定是听取多数人的建议

然后参考少数人的意见,最后自己做出判断,这样从大概率看,可能基本不会出大错

这个世界终究会对努力的人善意一点,买房子也一样

 

<本文来源于“真叫卢梭”公众号>

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